Gayrimenkul fiyatlarındaki artış normal mi?

Öncelikle şunu belirtelim; bu yazı bir yatırım önerisi değildir. Geçtiğimiz bir yılın, emlak piyasasına etkisini, pandemi sebebiyle satın alma kararlarının nasıl değiştiğini ve alıcı/satıcı arasında ki fiyat dengesini kısaca anlatmak istedim. Sosyal medyada alıcılar nezdinde birkaç serzeniş içeriği gördükten ve bu dönemde potansiyel bir alıcı olmam sebebiyle yaptığım bazı araştırmaları paylaştığım bir yazı olacak ümidiyle başlayayım söze. 

Son bir yıla baktığımızda dünyadaki birçok insan gibi evden çalışarak, belki de daha önce fazla dikkat etmediğimiz ev düzenine, dekorasyonuna, kullanım rahatlığına ve en önemlisi barınma ihtiyacının çok ötesinde bir yaşam alanına sahip olmak istediğimizin farkına varmış olduk. Dolayısı ile ev değişikliği yapacak, alım veya satım yapmaya istekli birçok kişinin öncelikleri de buna göre değişti. Evlerde geçirdiğimiz bu zaman, bize farklı şeylere odaklanmamıza, ihtiyaçlarımızın değişmesine ve satın alma kararlarımızı nasıl etkilediğini görmüş olduk.  

Uzmanlar, yavaşlayan ekonomiye, evde kalma zorunluluğuna rağmen 2020 yılında en fazla hareketlenen sektörlerden biri olan konut piyasası çılgınlığının, yeni yıla da taşınacağını tahmin ediyordu. Pandemi sürecinde düşen kredi faizlerinin son çeyrekte yine yükselmesiyle yavaşlayan piyasanın, özellikle 2021 yılı ilk çeyreğinden sonra hareketleneceği öngörüsü maalesef ilk çeyreğin ortalarında yerini hayal kırıklığına bıraktı. TUIK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları 2021 Ocak ayında bir önceki yılın aynı ayına göre % 37,9, Şubat ayında ise % 31,6 azaldı. İpotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı ayına göre % 74,6 azalış gösterdi. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı % 15,2 olarak gerçekleşti. Yani bu ne demek, kredi faizlerinin yüksekliği, alım gücü zaten düşük olan piyasanın daha fazla düşmesine neden oldu. Bir diğer önemli sebebi ise konut fiyatlarındaki anormal artış. Piyasa fiyatı artık dengede değil ve maalesef metrekare bazında çok farklı fiyatlar konut sahiplerinin insafına kalmış durumda. Piyasa fiyatlarını etkileyecek en önemli etken olan yeni inşaatlar ise birkaç aydır hareketlenmeye başladı. 

En basit ekonomik terimlere hepimiz aşinayızdır. Fiyat mekanizmasının meydana gelebilmesi arz ve talebe bağlıdır. Talep, tüketicilerin farklı fiyat düzeyinde satın almaya hazır oldukları mal ve hizmeti oluştururken arz ise farklı fiyat düzeylerinde üreticilerin satmaya hazır oldukları mal ve hizmet miktarından oluşmaktadır. Ekonomide karar verici gruplar birbirinden farklıdır. İşte üretici ve tüketici kararlarının nasıl olacağı sorunu piyasada çözümlenir. Arz ve talebin karşılıklı etkileşimi sonucu, piyasa dengesi (denge fiyatı ve miktarı) belirlenir. 

Burada kısaca bahsettiğimiz denge fiyatının bir yıldır değişken olması ve hala oturmaması, son dönemlerde dikkat ettiyseniz hem gayrimenkul hem de araç fiyatlarında görülen değişikliklerin en büyük sebebi aslında.  Tabii ki fiyatı belirleyen farklı oluşumlar normal şartlarda var, örneğin kişilerin gelir düzeyi, alışkanlıkları, ikame ürünler vb. gibi fakat özellikle emlak piyasasında gördüğümüz son bir yıllık afaki yükseliş, zaten TUIK verilerinde görünen satış adetlerinin düşmesinin en büyük sebebi. 

Grafiği büyütmek için üzerine tıklayın...

Örneğin kiracı olarak oturduğum ev 2020 Mart ayında 660.000 TL bedelle satıldı. Yani daha bir sene önce. Aynı sitede, tamamen aynı daire için konut sahibi bir ay öncesinde 1.100.000 TL talep ediyordu, şu anda ise 950.000 TL istiyor. Yani kendisi de gerçek fiyatın (denge fiyatı) ne olacağını bilmiyor ve piyasayı yokluyor. Baktığınızda Türk Lirasının da dahil olmak üzere son bir yılda bu kadar değeri düşen dolayısıyla fiyatı bu kadar artan birçok ürünle karşılaşıyoruz. Son birkaç aydır hızlanan inşaatlar, piyasa fiyatının oturması açısından güzel bir gelişme, fakat görüştüğüm birkaç inşaatçı ise maliyetlerinin geçen seneye göre % 40-60 arasında arttığını, hatta demir gibi ana malzemeleri bulmakta zorlandıklarını ilettiler. Bu da demek oluyor ki, şu anda devam eden tüm inşaatların satış rakamları, ev sahipleri denge fiyatı için en önemli etken olacak. Ayrıca maalesef ülkemizde, fiyat belirleyici olan birkaç internet sitesi üzerinden değer belirlenmesi hem gayrimenkulde hem de araç fiyatlarında yüksek farklılıklar oluşmasında etkilidir.  

Son dönemlerde bu artışa engel olamayan devlet ise yeni taksit seçenekleri ile piyasanın hareketlenmesini sağlamaya çalışmaktadır. Fakat kısa vadede hareketliliğe sebep olacak bu aksiyonlar yerine daha kalıcı, düzenleyici ve piyasa dinamikleri için istikrar zemini hazırlanması gerekmektedir. Yoksa elinde hammaddesi, kaynağı, malı olan yani arzı etkileyenler, talebin çok üstünde hacime sahip olarak, fiyatların daha fazla artmasına sebep olabilirler.  

Geçen yıl, insanlar ev hayatının önemini ve bir evden beklentilerini, ne istediklerini yeniden değerlendirdiler ve çoğu taşınmaya veya evlerini yenilemeye karar verdiler. Düşük faiz oranları, ilk kez ev satın alanlar için bütçelerin artmasına yardımcı oldu, fakat satıcılar evleri için daha fazla istemeye başladı. Dolayısı ile 2020 ortalarında yaşanan hareketlilik yeni yılla birlikte bir miktar durağanlaştı. 

Satın alınabilirlilik her zaman potansiyel bir endişe kaynağıdır, ancak düşük faiz oranları satın almayı birçok kişi için çekici ve mümkün kılmaktadır. Ekonomik istikrar, arttıkça daha fazla satıcıyı pazara çeker. Ancak şu anda bile, mevcut seçeneklerin çok fazla olmamasına rağmen, alıcılar hızlı hareket edemiyor. Konut piyasası gerçekten çok rekabetçi, ancak hem alıcıların hem de satıcıların uygulayacakları fiyat politikası, yukarıda saydığımız birçok etken ile yılın ikinci yarısına kadar oturmalıdır, yoksa bu belirsizlik, bu sektör için de telafisi zor yaralar açacaktır. Bu dönemde alım yapan veya yapacak kişilerin, 4/5 ay sonra hem artı hem de eksi yönde bir değişim olabileceğini ön görmeleri gerekir.  

Mahfi Eğilmez hocamızın 9 mart tarihli “Ekonomide Mucize Nasıl Sağlanır” başlıklı yazısında dediği gibi; “Bilimde mucizelere yer yoktur. Ekonomi de bir bilim olduğuna göre ekonomide de mucizelere yer yoktur. Buna karşılık beklentileri değiştirmek mucize sayılabilecek sonuçlar yaratabilir. Ekonomide hedefler birbiriyle çelişir. O nedenle bir ekonomiyi hem yüksek hızla büyütmek hem enflasyonu ve işsizliği düşürmek aynı anda pek mümkün olmaz. Bunun tek istisnası beklentileri değiştirmektir.”

Peki bizim beklentimiz ne?